Что такое договор аренды земельного участка

Давайте рассмотрим договор аренды земельного участка с трех позиций. Сначала посмотрим на договор аренды с точки зрения потенциального покупателя, потом посмотрим на договор аренды с точки зрения потенциального продавца и наконец посмотрим на договор аренды с точки зрения агрохолдинга или фермера, обрабатывающего эту землю.

1. Если смотреть на договор аренды земельного участка с точки зрения покупателя или инвестора.
Покупатели и инвесторы не хотят, чтобы земля была в длительной аренде, они хотят, чтобы была возможность расторгнуть договор аренды в любой момент и заключить новый с кем они сочтут нужным. Но не следует забывать следующее: если я владелец земельного участка, который не сдается в аренду (ибо когда земля сдается в аренду арендатор платит налог), то я должен платить налог на землю. Земельный участок для товарного производства требует чтобы его обрабатывали, год его можно не обработать, на второй год вы будете распахивать практически целину, еще через пару лет нужно будет вырубить на ней кусты дерева, которые вырастут и повернут в оборот.

В северных областях есть села, где нет арендаторов, там есть участки, которые просто зарастают лесом, потому что их никто не берет в аренду. Поэтому прежде всего в таких регионах, прежде чем покупать землю без аренды, нужно выяснить, есть ли желающий взять ее в аренду.

2. Если рассматривать договор аренды земельного участка с точки зрения продавца.
Продавец, продавая участок, думает, что покупатель будет обрабатывать землю и заработает больше, поэтому он должен стоить дороже. Но это не так, давайте не забывать, что портфельный инвестор, покупающий участок для пассивного дохода, рассчитывает его доходность, или точнее окупаемость за 10-20 лет. А вот сельхозпроизводитель, покупая участок, мыслит категорией 5-7 лет или даже до 10 лет и он заработает на нем больше потому, что он производитель. Потому что производитель зарабатывает не 100 долларов с гектара как пассивный доход портфельного инвестора, а он зарабатывает гипотетически 700 долларов с гектара чистыми в конце года, соответственно портфельный инвестор никогда не будет с ним конкурировать.

3. Если рассматривать договор аренды земельного участка с точки зрения сельхозпроизводителя.
Сельхозпроизводитель мыслит вполне логично, я возделываю эту землю, она мне приносит средства. Я вкладываю в эту землю, организую севообороты, покупаю удобрения, вводю полив и не хочу ничего менять. И тут закон защищает сельхозпроизводителя, он ему гарантирует, что его не выбросят с этого земельного участка после того, как инвестор захочет расторгнуть договор, потому что кто-то платит больше, ни здесь так рынок не работает, так закон не сформирован.

Мы живем в мире балансов и компромиссов, всегда нужно искать баланс и идти на какой-то компромисс.
Закон выстроен таким образом, что он в известной степени, наверное, немного больше, чем стоило бы, но защищает сельхозпроизводителя. Закон говорит, что минимальная аренда должна быть 7 лет, то есть менее 7 лет договор нельзя подписать.
Правда, если у вас будет условно 50 гектаров в одном поле, то по всей вероятности, что с фермером вы сможете договориться на меньший срок аренды.

Еще есть такое понятие, как минимальное налоговое обязательство, то есть вы должны платить, независимо от того, что вы заработали с этой земли и это толкает сегодня всех сдавать землю в аренду, чтобы это был не ваш налог, а для вас была какая-то прибыль . Многие жалуются, что договоры аренды выписаны таким образом, что вы ничего не можете изменить. И это правда, каждый сельхозпроизводитель выписывает аренду под себя, у каждого из них сидит штат юристов, и, собственно, им больше ничего не нужно кроме срока аренды. И закон им гарантирует минимальный срок 7 лет, а мы заключаем на 10-15 и даже 20 лет, гарантируя им стабильность этого земельного участка в течение этого срока.
А как с арендной платой? А арендная плата у уважающих себя компаний - откровенная и честная, у злоупотребляющих компании - маленькая. Там, где откровенно маленькая арендная плата, портфельному инвестору неинтересно работать, поэтому важно, чтобы в договоре была реальная аренда.

Статистика свидетельствует, что речь идет, как правило, о 4-5-6 тысячах гривен аренды чистыми с одного гектара. Договор поднятия арендной платы не состоится по вашему желанию, как бы вы ни просили, а происходит обычно с определенной периодичностью, есть агрохолдинги, которые уже третий раз подняли после начала войны, а есть которые не подняли еще с момента открытия рынка.
Итак, тому, кто хочет купить земельный участок, нужно обязательно выбрать для себя стратегию.

Если это договоренность, то вы должны быть готовы, что автоматически вам продлят договор аренды на 10-15-20 лет и возможно поднимут арендную плату. Часто бывают такие случаи: когда люди продают у них одну аренду, а инвесторы покупают и у них другую аренду. Но если вы в конфликте с агропроизводителем и вы приобретаете участок вопреки его воле, против его желания, ожидать поднятия арендной платы пожалуй не следует.
Если вы хотите идти в конфликт в разрез с холдингом, то, наверное, нужно смотреть не на крупного производителя, а на малого. Малый фермер, подписывающий договор аренды, с которым вы можете встретиться вполне вероятно вам пойдет навстречу на ваших условиях, вполне вероятно его это устроит, ну и вряд ли это возможно с крупными компаниями.