Что такое НГО – Нормативная денежная оценка земли
Закон говорит, что нормативная денежная оценка земли – это капитализированный рентный доход с участка. То есть деньги, которые можно получить от наиболее эффективного использования пая по целевому назначению. НПО определяют не за гектар, а за весь участок.
Но, кто сталкивался на практике с этим вопросом прекрасно осознает, что он полностью оторван от реальной жизни. Тот, кто покупал несколько земельных участков или брал их в аренду прекрасно понимает, что нормативная денежная оценка не свидетельствует по большому счету практически ни о чем. Но в законе есть один пункт, который о том, что нельзя продавать земельные участки ниже их нормативно-денежной оценки и больше, в принципе, никаких ограничений в законе не существует. А вот арендаторы часто любят увязывать с нормативно денежной оценкой размер арендной платы.
В Украине сегодня есть три методики расчета НГО для разных земель: для земель сельскохозяйственного назначения, для земель населенных пунктов и для земель несельскохозяйственного назначения.
В 2021 году появилась новая методика, распространяющаяся на все земельные участки независимо от их целевого назначения. Данная методика предусматривает следующую формулу: площадь земельного участка умножена на нормативную денежную оценку агропроизводственной группы почв, плюс площадь земельного участка умножена на нормативно денежную оценку не сельскохозяйственных земель, используемых для сельскохозяйственной обработки сельскохозяйственных участков. Вторая часть - это собственно то, что уменьшает нормативно денежную оценку, поскольку речь идет о лесных полосах, подъездных путях, других подобных вещах, которые используются на сельскохозяйственных землях.
А что же такое нормативно-денежная оценка агропроизводственной группы земель?
Государство устанавливает средний балл, или показатель этой нормативно-денежной оценки, который в дальнейшем перемножается на так называемый бонитет почв и делит на средний бонитет почв по соответствующему массиву земель. Для лучшего понимания – бонитет почвы – показатель качества почвы и ее продуктивности.
А что же такое норматив капитализированного рентного дохода?
Это средняя нормативно денежная оценка земель по всей Украине, по крайней мере, эти цифры по состоянию на сегодняшний день равны.
Следовательно, государство предлагает представлять нормативную денежную оценку в целом как сумму, которую можно заработать с соответствующих земельных участков, заработать при обработке и качественном надлежащем использовании. Там, где земли хуже показатель бонитета будет ниже и соответственно средняя нормативная денежная оценка пойдет вниз, там где показатели качества почвы выше, средняя нормативная денежная оценка пойдет вверх.
На карте вы можете видеть в принципе статистику средних нормативных денежных оценок по областям, по состоянию на 21 год, и она остается в силе и на сегодняшний день. Также мы видим, что в так называемом черноземном поясе этот показатель значительно выше, в Западной Украине, что связано опять же с лесами и интенсивной обработкой именно сельскохозяйственных земель ниже, ну и на севере Украины, конечно, где Полесье, где пески, плодородие в разы ниже.
А как часто пересматривается НПО?
Закон говорит нам о 5-7 годах, на практике это также происходит каждые 5-7 лет, но по сути эти цифры не существенно отличаются от цифр, которые были в предыдущие годы.
Почему эта цифра стала оторванной от жизни?
В шестидесятых годах, когда придумали такую оценку, со стороны советского государства, которое не продавало земли и эти земли принадлежали только гражданам, был однажды проведен условный бонитет почв и в дальнейшем плюс-минус поддерживается все это на том же уровне и просто эти цифры перемножаются. на всевозможные индексы инфляции. Для примера возьмем Карловский район Полтавской области или Красноградский район Харьковской области, где нормативно денежная оценка иногда выше стоимости земельного участка, за который его покупают. И как результат, в договоре прописывают более высокую цену, а продавец потом возвращает некоторую сумму. Приблизительно такая история иногда случается и в Сумской области. И возьмем Винницкую область, где нормативно денежная оценка мелочная и колеблется в районе нескольких десятков за несколько гектаров, то есть в расчете на гектар, это реально низкая цифра, тем не менее конкуренция, существующая там, делает стоимость земли в разы выше.
Если подытожить, что такое нормативная денежная оценка, то это представление государства о нормативе заработка с этой земли и он сейчас составляет 27,5 тысячи гривен.
О чем может свидетельствовать нормативно-денежная оценка?
Можно сказать, что это представление советского государства о качестве почв, в том или ином регионе, то есть нормативно-денежная оценка, не всегда свидетельствует о качестве почвы, далеко не всегда. Если говорить о советском прошлом о той специфике, то нормативно денежная оценка отражает какое-то представление, которое можно было заработать колхозом на той земле. Поэтому нормативно денежная оценка, как будто и отражает позитив - возможность оценки почв, с другой стороны, если она у тебя была ниже соответственно и план тебе Советское государство спускало с более низкими показателями, а если, де-факто, она у тебя была выше, а ты легко справлялся с планом, выполнял его, перевыполнял, получал медальки и все счастливы. Вот собственно кратко история о том, что такое нормативная денежная оценка.