Что такое суперфиций? Право застройки чужого участка

Давайте сначала рассмотрим, что оначает это иностранное слово Суперфиций

Суперфиций – это Римский термин, который можно перевести, как право застройки чужого земельного участка, или как аренда земельного участка для его застройки.

Для Украины арендные отношения более характерны, когда осуществляется строительство на коммунальных или государственных землях и, прежде всего, многоэтажной застройки. Когда речь идет о низкоэтажной застройке, например, коттеджи, домики танхаусов, то обычно земельный участок покупается. Если у инвесторов стоит задача застроить участок, то не всегда уместно ставить вопрос о необходимости продажи застройщику земельного участка или его покупки.
Почему? Потому что:
а) вы будете получать плату или постоянно или единовременно, но при этом будете оставаться владельцем участка;
б) можно просить не только деньги за застройку, а можно просить и долю в доходах от построенного объекта.

В зависимости от того, с какой стороны вы находитесь
а) Если речь идет о том, что вы хотите строить, то вы должны учесть, интересно ли вам сейчас выложить большую сумму и купить этот участок.
б) Если вы хотите инвестировать, то возможно вам интересно посмотреть и не купить этот участок, а взять вот такую квазиаренду, то есть, в суперфициях и таким образом, сэкономить средства, которые необходимо потратить на застройку.
в) Если вы собственник земельного участка и не хотите продавать, то возможно и не стоит его продавать, возможно есть смысл остаться собственником, попросить долю в будущем объекте плюс периодические какие-то платежи и таким образом сохранить участок за собой.

Что же собой представляет собственно суперфиций?
Суперфиций - это специфический договор, подобный договору аренды, но в отличие от аренды земельного участка, по крайней мере по состоянию на сегодняшний день, не ограничен сроком. Кроме земель государственной, коммунальной собственности, где закон говорит, подобно аренде, участок предоставляется не более чем на 50 лет. Настоящий договор предусматривает плату и этот договор предусматривает, что на земельном участке должно начаться строительство. Если этого не произошло в течение трех лет, то согласно закону этот договор утратит силу. Поэтому, это в определенной степени гарантия для владельца, что он не потеряет ее просто так, а через некоторое время она вернется условно к нему.

Плата за суперфиции может быть в трех формах:
1 – это может быть единовременная выплата, вряд ли, что в условиях войны очень интересна история;
2 - это могут быть периодические выплаты, подобно арендной плате, можно предусмотреть их хоть каждый месяц, хоть каждый квартал или год или несколько лет, все зависит от вашего желания;
3 – это может быть доля от будущих доходов, особенно это интересно, если земельный участок передается под строительство логистического центра или других каких-либо промышленных объектов, предусматривающих периодичность этих доходов.

Теперь несколько вопросов, что будет, если срок суперфиция истечет, поскольку его можно заключить, как на 5 лет, так и на 55 лет?
Закон говорит, что во-первых, собственник земельного участка может требовать от собственника суперфицию, приведение участка в прежнее состояние, что является вполне прикольным и логичным требованием для собственника – верни мне то, что ты взял, но надо тоже понимать, что если берется земельная участок под застройку, то вряд ли очень логично возвращать ее без строения.

Поэтому во-вторых, закон говорит, что если построенное имущество существенно превышает стоимость земельного участка, то может быть наоборот, то есть застройщик может просить, конечно, через суд, выкупить, передать ему земельный участок.
Третий вариант – это когда владелец земельного участка выкупит объекты недвижимости, которые были на нем возведены.
Поэтому если вы будете заключать такой договор, советую на эти моменты обратить особое внимание.

Следовательно, суперфиций подобен аренде, только он лучше ее, потому что он позволяет продавать. Это как будто вы им торгуете, сегодня вы заключили суперфиции со мной, завтра я его продал и уже он принадлежит совсем другим лицам. И здесь, собственно, история о том, что собственность на земельный участок не гарантирует, что этот земельный участок свободен и необременен, в нашем случае осуществлялось строительство на земельном участке. А как мы знаем, земельный участок следует за объектом недвижимого имущества возведенного на нем, по крайней мере, в нашей стране так.