Як інвестувати в землю: поради та стратегії
(20) Як інвестувати в землю: поради та стратегії - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=6sYjMw3fIaI
Transcript:
(00:03) [музика] Добрий день Шановні слухачі і глядачі сьогодні субота і мені здається сьогодні буде одна з найцікавіших тем а саме сьогодні хочу поговорити про стратегії які обирає кожен з інвесторів Чи точніше групи інвесторів при інвестуванні в земельні ділянки умовно їх можна виділити три-чотири першу з них як я називаю стратегія високої дохідності друга стратегія низького гектару А третя стратегія якості землі і кожна з них сповідує чи керується певною логікою Якщо ви будете пробувати знайти відповідь на питання яка стратегія краща
(00:55) Боюсь що Це складне питання це напевно баланс хто в що більше вірить Хто на що хоче зробити ставку важко зрозуміти і важко прогнозувати і нам так само знаєте це як з купівлею іноземної валюти в чому купляти в рублях доларах чи євро ну і кожен експерт розказує скільки в рублях скільки в доларах скільки в євро ті хто купляли в рублях вочевидь прогадали зараз От вам і стратегія тому важко сказати Як воно буде краще кожен мусить керуватись якоюсь своєю логікою а наше завдання просто описати як буває можливо полегшити комусь вибір когось десь на
(01:37) щось зорієнтувати і спрямувати нагадати про окремі аспекти на які звернути увагу Отже почнемо Давайте зі стратегії високої дохідності інвестор заходить на канал на сайт хто хто Де любить купувати в нас там є канал Та є зрештою і сайт і дивиться де вища дохідність хороша стратегія більш передбачувана якщо можна так сказати Ти купуєш ти вже бачиш відсоток який ти заробиш Ну і можеш собі прогнозувати кількість років окупності твоєї інвестиції все цілком логічно і цілком правильно але що відбувається в такій стратегії ми стикаємося як я це називаю
(02:25) золотим гектаром от нещодавно ми бачили ділянка яка була продана наша ділянка більш того була продана за гектар 140 000 Ну не виправдано висока ціна але при 140 000 на гектар вартості дохідність була 8, по тобто об'єктивно людина могла іще вищу ціну поставити Ну тут уже Ми кричали Караул стоп ніхто не купить за таку ціну ну це нелогічно але висока оренда питаємо в орендаря чому так оренда каже там золота земля там гектар дає більше ніж умовно В сусідньому селі чи там в сусідній отг дає 5 гатарі бувають такі гектари ну жартома Золотий
(03:15) гектар Ніби все нормально і висока дохідність і все але гектар непомірно високий тоді інвестор запитує себе нас А що буде якщо я куплю сусідній гектар але не за 100 000 за гектар чи там за 140 як в цьому випадку Ну а за 80 при такій самій або навіть нижчій дохідності чи може це свідчити про те що оренда в мене виросте ймовірно І тут виходить на в гру входить інша стратегія стратегія низького гектару інвестор дивить і думає і цілком правильно що якщо я куплю отакий гектар є перспектива здорощення бо в сусідній
(04:09) Продається дорожче і і має таку саму умовно кажучи дохідність значить Ця земля може коштувати більше відповідно якщо вона може коштувати більше то рано чи пізно В мене вона буде теж коштувати більше Ну і я зароблю більше і далі капіталізація Тому це власне інша Ось ця стратегія дешевого гектара недолік стратегії дешевого гектара він полягає в тому що і тут Я вас хочу повернути до того ролика чи відео про паї про сертифікати і так далі де ми розповідали ідея при розпаюванні полягала в тому щоб всім дати однакову кількість родючості землі
(05:00) не родючої землі однакову кількість А те що ти можеш заробити з землі однакову кількість відповідно якщо в тебе в колгоспі ми зараз говоримо про конкретні якісь колгоспи які розпайовувались якщо в колгоспі було хороша земля і гірша то вони давали хорошої умовно 1 гаектари а гіршої давали 2, по гетари і в цьому полягала рівність бо ти міг з півтора заробити ж стільки скільки з 2, поно якщо ви мене запитаєте А як же ж зараз чи змінилось це я скажу частково змінилось тому що коли розпайовували в нас сільське господарство було збитковим лише на
(05:49) початку 2000-х воно вийде в нуль і в конкретний плюс А до цього це збиткове а нарізали тоді до До цих часів і виходить що сьогодні ми насправді можемо з більшої кількості гектарів отримати все-таки більше чому Тому що як каже наш один Агроном не буває поганої землі буває поганий господар тобто сипаться добрива сипляться інші інгредієнти я не Агроном Мені важко використовувати ту термінологію яка присаджує піднімає вирівнює з землею можна все і родючість оцієї менш родючої за радянськими уявленнями землі все-таки буде вища
(06:40) відповідно і заробити можна більше питання чи платить орендар однаково ні там де лишалися орендарі які є колгоспами колишніми колгоспами КСП і так далі вони платять за Пай і виходить що вони за пай за півтора Гек і за Пайс 2, по гетари платять однаково коли це зміниться зміниться коли конкуренція їх змусить це змінити зміниться коли закінчиться договір оренди і буде брати новий орендар тому що новий орендар сьогодні рахує прибутковість з гектару і рахує він це дуже правильно і дуже чітко тому він уже не розпиляється на оте
(07:23) старе уявлення про паї тому ганяючись за дешевим гектаром треба теж розуміти що можливо заробити з нього більше вдасться не так швидко як хотілося б Чи як очікувалося Чи як планувалося важко тут сказати Ну давайте так з досвіду ми займаючись власне оцим супроводом ділянок ми розуміємо що Де це можливо А де Ні але не завжди не завжди це по ділянках видно не завжди це можна прорахувати коли ти вже їх там В одному масиві в одному полі трохи більше продав Ти розумієш це коли Це поодинокі такі історії це не завжди зрозуміло треба
(08:07) орієнтуватись дивитись і так далі можна переглянути наш ролик про нго де ми вказували що нго - це такий непрямий показник родючості землі за радянським уявленням тобто щось таке тобто від це теж певний орієнтир зрештою що таке третя стратегія родючої землі або великої площі є категорія інвесторів які кажуть мене цікавить родючість землі Чому Тому що я купуючи її сьогодні розраховую продати іноземцям якщо їх допустять на наш ринок а скоріш за все рух семимильними кроками в Євросоюз призведе до того що громадян
(08:55) Євросоюзу допустять на наш ринок це буде радше умовою вступ То коли їх допустять Вони будуть купляти якісну землю вони ще не будуть розуміти вони будуть робити експертизи але вони будуть орієнтуватись на оту родючу землю це одна історія тому навіть якщо сьогодні Ця земля можливо дохідність її низька або гектар високі Я розумію що в перспективі воно виросте вирівняється капіталізація такої землі буде кращою іншими словами вищою є ще одне відгалудження в цьому типі інвесторів це скупляння масивів з досвіду розповідаємо наш
(09:43) інвестор чи група інвесторів скупила 300 П гектарів Черга з орендарів стоїть просто неймовірна торгуються перебивають вони хочуть цих 300 га якщо ви мене запитаєте А яка ж вартість землі то от дешевий гектар до прикладу в Полтавській області де за нашими спостереженнями Чи точніше за нашими продажами Ми намагаємося щоб вартість гектару не перевищувала 80 я хоча середня по Полтавщині набагато вища і до 100 і є такі пропозиції то дешевий гектар - це 60 і нижче тому що в принципі ціна 75 ближче до 80 тобто коли ти опускаєшся нижче 70
(10:36) чим ближче чим нижче тим ти вже на межі дешевшого гектару Для прикладу ціна умовних 60-80 я тобто 1-2ся доларів то коли ми купували земельні ділянки масивом в 300 га отак от трьома плямами по 100 га то вартість їх була 3 ПС ся долаів зараз вже нам їх пропонують за чотири плюс Тобто ми підняли умовно кажучи десь певним чином ринок Ну і ми не хочемо по такій ціні купляти тому ціна набагато вища Тобто Це набагато це 120 і вище тисяч за гектар тому такої ціни нема але орендна плата давайте подивимося скільки ж платить
(11:26) орендар сьогодні орендна плата колива в рамках від 4 до 8 000 в середньому кажу якщо ми заліземмо на Полтавщину подивимось там птьшість інколи сім тут де ми купили 300 гатарі орендарі Вже дали по 10 і це ще не межа і це не враховуючи мотиваційні тобто ціна буде ще якби вища ще можна піднімати і ти укладаєш договір на своїх умовах тобто умо умова інфляція умова платив щоб частіше умови купа різних прив'язок Повірте що ми як правники вже там наклали все що могли бо ми диктуємо правила і Для нас це важливо і
(12:14) забезпечити інтерес інвестора тому повертаючись на початок коли ви обираєте стратегію між першою і другою баланс легко знайти тут Так тут так прикинув порився можна в нас в каналі перевірити дані можна на сайтах подивитись Ну тобто тут знайти можна звичайно внутрішню статистику ми ведемо для себе теж розуміємо а от третя стратегія дорогого гектара стратегія масиву чи якості землі важко поєднати тому що ну мова йде про те щоб 300 га людям обійшлись в мільйон доларів це якби не така вже й маленька сума м'яко кажучи І звісно ми
(13:01) розглядаємо опцію щоб збити ну якись Пул інвесторів бо нас теж влаштовувала б така історія де б кілька наших інвесторів купили б масив і ми б завели на цей масив орендаря ми б розуміли що тут ми виступаємо ну умовно кажучи єдиним фронтом але не дуже цікаво Це купляти по одній ділянці Ну і ви кожен раз коли будете для себе думати про про цю стратегію теж Зрозумійте що якщо ви хочете щось інвестувати то ви повинні ну радше самі запитати чи є отакий масив що я хочу взяти участь в масиві Ну Там на якусь умовно кажучи суму і тоді Ну ми чи
(13:48) інші платформи можуть підбирати і шукати такий якийсь масив щоб зайти і скупити його разом і і далі гратися в це єдиним фронто проти орендарів і пропонувати їм ну от десь якщо коротко приблизно те що сьогодні ми можемо з вами бачити на ринку землі в поведінці інвесторів