Оренда VS Емфітевзис. В чому різниця?

Зробимо невелике порівняння емфітевзису та оренди: який варіант кращий і чи варто остерігатися емфітевзису. Чи завжди оренда є оптимальним вибором?

Отже, оренда — це платне і строкове право володіння земельною ділянкою, яке дає можливість її використання, зокрема, для сільськогосподарських цілей. Проте оренду можна використовувати не лише для сільськогосподарських земель, але й для забудови, лісових і водних фондів.

Емфітевзис, з іншого боку, стосується тільки сільськогосподарських земель і передбачає також платне й строкове володіння з правом використання для сільськогосподарських потреб.

Законодавчо емфітевзис був запроваджений у 2004 році з прийняттям нового Цивільного кодексу. На початку він сприймався обережно, але згодом його почали застосовувати, зокрема у договорах на 100 років. З часом очікуються зміни у законодавстві, що можуть частково зрівняти оренду й емфітевзис у правовому полі.

Для пересічного громадянина, який не є юристом, практичної різниці між орендою та емфітевзисом майже немає, проте є деякі нюанси, особливо коли йдеться про купівлю земельних ділянок.

Закон визначає переважне право викупу сільськогосподарських земель для орендарів, але не враховує це право для користувачів за емфітевзисом. Якщо в договорі емфітевзису не передбачено це право, власник землі може продати її без повідомлення користувача, що може зашкодити земельному банку, яким управляє останній. Це один з основних ризиків для тих, хто обирає емфітевзис, замість оренди.

Раніше договори емфітевзису укладали на довготривалий період — до 100 років, і хоча власником землі юридично залишалася одна особа, фактично нею володів користувач. Зазвичай орендна плата передбачає регулярні платежі (щорічні, щоквартальні). Натомість плата за емфітевзис часто є разовою, ніби як «передплатою» на всі роки користування, хоча бувають і варіанти з періодичними виплатами, аналогічними до оренди.

Таким чином, емфітевзис не несе значних ризиків сам по собі, але важливо враховувати, чи є оплата одноразовою чи періодичною, що впливатиме на обсяг прав користувача.

Якщо розглядаєте варіант з емфітевзисом, я рекомендую таке: якщо договір укладено на тривалий період (30-50 років), можна подумати про купівлю цієї ділянки за нормативно-грошовою оцінкою. Це означає, що ви фактично купуєте землю за зниженою ціною або навіть за її номінальною вартістю. Незважаючи на те, що ви не зможете відразу з неї отримувати прибуток, ви володієте ділянкою, і в перспективі, коли термін емфітевзису завершиться, зможете вільно розпоряджатися нею — продати, здати в оренду чи інше.

Також важливо знати про переважне право: якщо в договорі про емфітевзис прописано механізм його реалізації, зверніть увагу на можливі штрафи або санкції, які можуть вплинути на ці умови.

Ось порада щодо роботи з договором емфітевзису:

Коли розглядаєте договір емфітевзису, радимо уважно вивчити його перед купівлею земельної ділянки, оскільки такий договір істотно відрізняється від звичайної оренди. Зокрема, емфітевзис часто передбачає особливі умови, як-от переважне право викупу. У старих договорах це право може бути не прописане, оскільки законодавство раніше не вимагало таких положень.

Крім того, важливо знати, що судова практика переважно не розрізняє оренду та емфітевзис у питаннях спорів між орендарем і власником права емфітевзису. Наприклад, існують випадки, коли на одну ділянку одночасно укладено кілька договорів оренди або емфітевзису. У таких ситуаціях пріоритет отримає той договір, який був першим зареєстрований у реєстрі. Тому важливо також враховувати ці нюанси під час укладення чи перегляду договору емфітевзису, щоб уникнути можливих правових колізій.