Як придбати земельну ділянку (пай) в Україні

Україна завжди славилась своїми родючими землями, а українці були вправними землеробами і високо цінували свою землю. З 1 липня 2021 року з’явилась можливість продавати або купувати будь-яку землю в Україні, крім державної.

Як бачимо - основними інвесторами в землю є ІТ спеціалісти, та і бюджет поповнюється в основному за їх рахунок.

Відкриття ринку для юридичних осіб (якщо кінцевий бенефіціар — громадянин України) обсягом до 10 тис. га планується з 01.01.24.

Чому варто розглянути землю як інвест актив?
1. Нерухомість у власності
2. Поріг входу від $5 тис.
3. Земля вже в оренді
4. Потенціал зростання вартості
5. Низькоризиковий актив
6. Агросектор працює

Починати треба з вибору основних критеріїв, які дозволять отримати максимальну користь від придбання даної ділянки.

Згідно Земельного кодексу за основним цільовим призначенням землі поділяються на дев’ять категорій, але нас цікавлять в основному землі сільгосппризначення.

 На Публічній кадастровій карті в розрізі окремих ділянок вказується якраз вид використання земель сільгосппризначення, а саме:

✔ для садівництва (індивідуального та колективного), 

✔ для городництва, 

✔ для сінокосіння і випасання худоби, 

✔ для ведення особистого селянського господарства (ОСГ), 

✔ для ведення фермерського господарства, 

✔ для ведення підсобного сільського господарства,

✔ для ведення товарного сільгоспвиробництва.

✔ інші

Практично всі землі сільгосппризначення це паї, розподілені у 1990-х роках між 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. 

Отже більшість угод по купівлі і продажі землі, якраз припадають на паї.

Далі подивимось яка ціна земель на сьогоднішній день, звичайно, що війна внесла значні корективи.

Як бачимо найвищі ціни в західних областях і суттєво зменшуються в приграничних з агресором областях, а також біля проведення бойових дій.

На ціну ділянки, також впливають такі додаткові фактори:

а) Перспектива зміни призначення (поблизу великих міст)

б) Договір оренди (вільна земельна ділянка, яка не знаходиться у користуванні орендарів, може коштувати удвічі більше за аналогічну, обтяжену орендними відносинами)

в) Ґрунт, склад та якість землі (передусім, слід перевірити агрохімічні показники: азот, фосфор, калій, кальцій, магній, сірку, а також рН та відсоток гумусу в ґрунті.)

Крім того, показники родючості ґрунту, які впливають на оцінку землі, можна поділити на дві групи. Перша – основні – мінеральні елементи живлення, кислотність, вміст гумусу. Друга – додаткові – мікроелементи, механічний склад, залишки пестицидів, розташування, рельєф, погодно-кліматичні умови.

г) Доступ до води (в районах з посушливим кліматом ціни на землю будуть меншими)

д) Наявність об’єктів інфраструктури (неподалік від залізниці, елеватора)

Якщо ви вже вибрали ділянку землі спочатку необхідно перевірити:

1. Попросіть продавця показати документи, які засвідчують право власності, та дати вам кадастровий номер ділянки.
2. Необхідно дізнатися в продавця, чи зареєстровані на ділянку речові права.
3. Необхідно провести базовий юридичний аналіз земельної ділянки.
4. Якщо земельна ділянка в оренді, варто спочатку зв'язатися з орендарем і дізнатися, чи не планує він її придбати.
5. Якщо орендар не претендує на купівлю ділянки, варто дізнатися в нього умови оренди та інші пов'язані з цим нюанси.

Покупцеві необхідно мати такі документи.

✔ Паспорт.

✔ Ідентифікаційний код.

✔ Завірена нотаріально згода чоловіка або дружини, якщо покупець перебуває у шлюбі (або присутність під час угоди).

✔ Документи, які підтверджують джерела походження коштів, у разі необхідності 

Для оформлення договору купівлі-продажу ділянки покупцю та продавцю необхідно звернутися до нотаріуса.