Аналіз ринку землі від KSE: наш погдяд
(20) Аналіз ринку землі від KSE: наш погдяд - YouTube
https://www.youtube.com/watch?v=gwK791YGJNQ
Transcript:
(00:03) [музика] Доброго дня Сьогодні субота Отже час для чергового відео присвяченого ринку землі сьогоднішнє відео Ми б хотіли присвятити аналітичному огляду ринку землі яки робить Київська школа економіки власне проаналізувати їхній аналіз але пройдемося з вами разом по ньому щоб зроз уміти що не так з аналізом Київської школи економіки Ну і власне чому це відбувається Ми теж попробуємо дати відповіді от ви можете побачити як він виглядає Я так розумію з певною періодичністю цей такий аналітичний огляд виходить оскільки його
(00:49) фінансують грантами американці та інші фонди підтримки розвитку України Отже що ми бачимо по показниках обсяг зареєстрованих земель обсяг зареєстрованих в земельному кадастрі це ми робили відео з цього приводу стосовно розвитку ринку землі можете його переглянути для себе зрозуміти середня нго вона стабільна вона не змінюється 27 500 520 як тут вказано тут теж нічого не не змінюється цікавим є показник так званий середньозважений розмір орендної плати комунальної власності що використали експерти Київської школи
(01:29) економіки вони взяли за основу prozoro Оскільки сьогодні земельні ділянки які здаються в оренду можуть здаватись лише з використанням системи prozoro тому в принципі тут корупційні фактори в місцевих радах зменшені А prozoro нам дозволяє бачити реальну вартість оренди тому що ми бачимо що середній розмір коливається Близько 9 000 грн за гектар і це зна значно вище ніж середній розмір оренди земельних ділянок які перебувають у власності приватних суб'єктів ну передусім фізичних осіб так званих пайовиків про наслідки цього ми ще
(02:14) поспілкуємося окремо вартість ділянки середньозважена коли йде мова про купівлю-продаж Київська школа економіки Нам показує що це там 36 000 грн дані дзк свідчать що це ближче до 30 7 000 грн ну наш аналіз показує що це ще вища ціна оскільки наголосимо що це все-таки не зовсім правдива цікавим є Фактор те що 25ся гектарів вже прокредитовано кредитування сільгоспвиробників щодо можливості купівлі земельної ділянкі безперечно вплине на ринок землі з точки зору здорощення земельних Діля ділянок і про це ми поговоримо дещо пізніше кількість
(03:04) середня кількість угод в листопаді на день 2601 і тут Я вас повертаю до нашого відео щодо розвитку ринку Землі де ми більш гґрунтовно проаналізували І ми тоді казали що реальних сільськогосподарських земель купується близько 950 тисячі однієї тисячі угод Чи точніше Діля протягом тижня якщо ми поділимо 1000 на дві на п'ять робочих днів ну можемо там на шість ми з вами отримаємо приблизний денний показник менше 200 Ну не більше точніше 200 угод і мова йде саме про Землю товарного виробництва а не сільськогосподарську землю осг оскільки
(03:53) все-таки осг Хоч це і землі сільськогосподарського призначення це не землі передусім це не землі які виділені які потрапили в оборот саме з липня 21-го року тобто ті які були під мораторієм середній розмір 2,2 га знову ж таки наш аналіз свідчить що такий розмір принаймні там на літо був понад 3,2 га бо знову ж таки мова йде про паї а паї в принципі зазвичай вищі за 2 га тоді як осг не перевищує гекрі тому відповідно вказана похибка загальна кількість угод продажу Київська школа економіки фіксує на рівні 187 і 707
(04:43) угод станом на листопад сукупним зростанням починаючи з липня 21-го року тоді як ми в своєму аналізі станом на середину листопада фіксували 84500 саме товарних зиме ме 100 000 мова йде про осг передусім розміром в 2 га а можливо й менше ну і площа зареєстрованих угод там в 412 га Я вже точно не згадаю скільки ми фіксували Можете перевірити але в принципі в принципі вочевидь мова йде про меншу кількість далі обсяг ринку залишається стабільним динаміка школа фіксує незначне зростан що радше пов'язане з коливанням сезонним Я б сказав далі
(05:35) школа економіки вказує що ми знаходимося приблизно на одному відсотку обороту земель що в принципі за їхнім твердженням відповідає розвиненим країнам наша позиція дещо інша вочевидь ринок має зростати і для нашої країни зважаючи на довоєнні обсяги мова мала б йти про як мінімум 3% оскільки один - це занадто мало і вони не забезпечують ее бажаного ефекту ціна на сільгосбземлі знову ж таки фіксується як стабільна ее з точки зору економіки школи коливається в рамках 1000 доларів за гектар можемо бачити частка обсягу що найбільший обсяг
(06:24) в відносній частці земель які доступні ми спостерігаємо полтав харківщину Ну і дивним чином мова йде про Хмельницьку область і напевно другий рядок займає Дніпро Кіровоград Вінниця і Сумська область в принципі ми цілком згодні з цими показниками окрім хіба що нас дещо дивує Хмельницька область Оскільки ми дійсно фіксуємо найбільшу кількість угод з товарними землями на Хмельниччині і Вінниччині але ми фіксуємо найбільший обсяг саме земель як земель а не кількості площ е саме в східних областях що пов'язано з великими
(07:10) розмірами паїв далі ціни і оце найбільш важливий напевно Фактор на який ми просимо вас звернути понад половина угод не перевищує нго це нетипова ситуація угоди по нго з нашого досвіду ми укладаємо лише в на півночі Одеської області що пов'язано в принципі з фактором високого розміру нго як такого пов'язано там з якістю земель відповідно Фактор має місце навіть в Сумській області навіть в чорноземних регіонах вартість ділянки відрізняється від нго на понад 2% Тобто там 10 20 і 30 Вт відносно гектара ціна є вищ
(08:00) і єдине ще місце де спостерігається купівля по нго - це схід Полтавської області на межі з харківською областю теж так би мовити неймовірно високий розмір нго вищий порівняно навіть з ринковими цінами зумовлює той фактор що ділянки там купуються по нго в інших областях цього не спостерігається тому звідси ми й повинні розуміти що ота цифра в 40 000 за гектар нібито середніх вона неправдива вона не відображає реальної вартості і тому вводить багатьох в оману 40 000 за гектар такі ділянки Ми зустрічаємо я вас зорієнтую
(08:44) навіть де це в принципі Сумська область це в принципі навіть північ Одеської області і нижче цієї цифри ми можемо зустріти по всьому поліссю починаючи від Волинської закінчуючи сумською чи врі Рівненській навіть в Київській в Чернігівській в Житомирській областях на півночі де Піски де фермери відмовляються брати навіть деякі ділянки Через їх там засоленість чи неродючість в оренду дійсно є ціна і 20 і 30 000 і в принципі коливається в цих рамках якщо ми говоримо про решту території України така ціна не існує стосовно того Які
(09:28) ділянки пере вважають в оббігу Товарні землі 52% 42% - це ділянки з осг тобто ми повинні розуміти що оці цифри це це їх треба ділити реально навпіл щоб отримати реальне уявлення про обсяг тих ділянок які є саме під мораторними інші як ми бачимо не можемо виділити з цього фактору тепер що ще фіксує Київська школа економіки це зростання ринку оренди в чотири рази що означає перевищення ринку купівлі продажу і це дійсно факт ринок оренди землі неймовірно розігрівається цей попит зумовлений передачею державою земель в
(10:17) територіальні громади в сільські селищні міські ради чого раніше не було і раніше це було повито корупціями зв'язками і так далі сьогодні торги відбуваються лише через prozoro тому всі ці корупційні фактори вони мінімізовані відповідно ти на prozoro можеш все одно виграти доступ до prozoro немає місцева рада вона не може підшептати чи щось сказати моніторять Як великі агрохолдинги так і малі фермери і таким чином обсяг земель саме оренди він значно більший виставлений обсяг цих земель ніж купівля-продаж Ну і інший
(10:57) Фактор треба теж розумітищо що в принципі місцева рада виставляє в оренду землі плюс-мінус 20 га бо це максимальна межа яка допустима згідно закону більше ніж 20 га місцева рада не може виставити на продаж права оренди тобто на пошук орендодавц відповідно якщо ділянка більша а державні землі були більшими там по 100 по 200 га вони розрізаються на менші ділянки по 20 га і залишок І от власне це виставляється на продаж через prozoro як оренда Звісно це перевищує показники земельних ділянок які купуються оскільки купуємо Ми два-три і
(11:38) в кращих випадках там чотири і більше гектарів зазвичай площі малі відповідно обсяг одна угода оренди 20 га має порівнятися з майже 10ма угодами купівлі-продажу звісно ринку такого наразі немає що цікаве це інше Це те що як фіксує школа еконо економіки що земельні торги на prozoro оновлюють Рекорд дійсно обсяги ці постійно зростають крім того зверну вашу увагу на той фактор що Якщо раніше договори оренди укладалися з обов'язком сплати орендної плати Раз в рік як Це зробиться з людьми в кінці року до 31 грудня в більшості випадків інколи
(12:23) там пару днів до Нового року То тепер ми спостерігаємо зовсім іншу динаміку динаміка зводиться до того що кожен місяць чому кожен місяць комунальні землі тому що сільраді чи міськраді потрібні кошти кожен місяць а не в кінці року щоб державне казначейство їх списало як невикористані зважаючи на це вони прописують помісячну сплату оренди і таким чином Вони отримують важелі впливу для розірвання цих договорів оренди у випадку несплати більш того часто в договорах ми бачимо застереження про право одностороннього розірвання у
(13:02) випадку несплати протягом кількох місяців що відсутнє при ділянках які беруться у фізичних осіб тому ринок Там набагато жорсткіший місцева рада Може диктувати свої умови оскільки здає великі ділянки і відповідно ринок диктує вартість оренди і ця оренда є вищою ніж оренда просто в що ще цікавого можемо побачити це динаміка що зростає оренда кількість там досягає 5 000 гаектарів на торгах інший графік Нам показує що хоч оренда земельних ділянок в обсязі і зростає але ціна середньої оренди падає після повномасштабного
(13:51) вторгнення тобто до війни ціна оренди була вища А зараз вона знижується чим обумовлено та обумовлено невпев певненістю фермера у своїх можливостях тому що оскільки prozoro - це торги це Англійський аукціон де виграє той хто робить більшу ставку фермери вжимаються і відпускають такі ділянки не готові платити більше ніж Але якщо ми подивимося середню вартість то ми бачимо зростання і ця середня вартість станом на сьогодні коливається в межах 8,5тися за гектар нагадаю вам що таких показників Ми не маємо стосовно земель
(14:38) які орендуються у фізичних осіб що засвідчує нам той Фактор Що ринок оренди у фізичних осіб занижений відповідно буде тенденція до його зростання останній графік - це земля генерує 14% надходжень до бюджету громад левова частка цих надходжень - це єдиний податок сільгоспвиробників і друга частина - це орендна плата решта надходжень це земельний податок ще має якесь значення так зване мінімальне податкове зобов'язання відео якому ми присвячували залишається далеко-далеко позаду і не не виконує принаймні станом
(15:20) на сьогодні якоїсь такої екстрафункції по наповненню бюджету але зауважу вам що ймовірно запровадження мінімального податкового зобов'язання має наслідком те що зріс єдиний податок оскільки сільгоспвиробники просто переключається на сплату належних податків щоб не платити мінімальне податкове зобов'язання тому в принципі дослідження цікаве ним можна безперечно користуватися але треба теж розуміти що воно зроблене з точки зору сухої статистики без аналізу ринку на місці тобто ринку того який ми бачимо коли
(16:02) займаємося оформленням відповідних угод і розуміємо чому так трапляється а не інакше ми присвячували свої відео окремим аспектам в такого дослідження ви можете з ними ознайомитися щоб зрозуміти як все-таки ринок працює насправді Якщо вам сподобалось це відео підпишіться на наш канал і не забудьте купити собі земельну ділянку оскільки ринок буде зростати і вона обов'язково подорожчеє в ціні